Nội dung chính
Hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư tại khu vực Bình Dương (cũ) sẽ chịu áp lực tài chính cao nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM có hiệu lực từ đầu 2026.
1. Bảng giá đất mới: Tổng quan
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến về dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng từ năm 2026. Theo dự thảo, hệ số giá đất tại trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) có thể tăng tối đa 1,56 lần, trong khi khu vực Bình Dương (cũ) có mức tăng lên tới 8 lần và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) khoảng 3,78 lần.
2. Các nhóm chịu ảnh hưởng
12 nhóm được xác định là có thể chịu tác động từ bảng giá mới. Trong đó, hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương (cũ) là nhóm chịu áp lực mạnh nhất vì mức tăng giá lên tới 8 lần so với hiện tại.
2.1. Hộ dân chuyển đổi đất
Đối với những gia đình muốn tách thửa, chuyển sang thổ cư, chi phí thuế chuyển đổi sẽ tăng đáng kể. Ví dụ, tại Cần Giờ, một lô đất 230 m² với giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², thuế chuyển đổi trước đây khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá mới, thuế có thể lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
2.2. Nhóm tái định cư và giao đất không đấu giá
Những hộ được bố trí tái định cư hoặc nhận đất không qua đấu giá cũng sẽ phải tính tiền sử dụng đất dựa trên giá thị trường mới, dẫn đến khoản chênh lệch tài chính đáng kể.
2.3. Các nhóm ít chịu ảnh hưởng
Những hộ nghèo, gia đình chính sách và các nhóm thuê đất trả tiền hàng năm, nộp lệ phí quản lý, sử dụng đất vẫn được hưởng các chính sách miễn, giảm thuế, vì vậy tác động lên họ là tối thiểu.
3. Ảnh hưởng đến doanh nghiệp
Theo Sở, doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, tách biệt với bảng giá. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng không gặp áp lực chi phí lớn; thuế đất hàng năm và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp duy trì ổn định tới cuối năm 2025, sau đó chỉ chịu tác động gián tiếp.
4. Quan điểm chuyên gia
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới tạo tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng đồng thời làm tăng chi phí cho hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn chuyển sang thổ cư. Ông cảnh báo rằng áp lực tài chính có thể khiến nhiều gia đình không thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng sai phép.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định bảng giá mới sẽ đẩy chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất lên cao, làm tăng chi phí phát triển dự án. Điều này có thể làm chậm tiến độ của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời làm nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân giảm, đẩy giá lên phía trên.
5. Hệ quả cho thị trường bất động sản
Khi giá đất tăng, các khoản thuế và phí liên quan cũng tăng theo, ảnh hưởng đến những người đang trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường. Nguy cơ tranh chấp và khiếu nại sẽ tăng ở các khu vực có mức tăng giá vượt mức phê duyệt trước đó.
Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định bảng giá mới sẽ tiệm cận giá thị trường, giúp minh bạch hoá và hạn chế cơ chế “hai giá”. Bảng giá còn có cơ chế khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp tại Bình Dương (cũ) và du lịch tại Bà Rịa – Vũng Tàu, với mức giá chỉ bằng 30‑70 % so với đất thương mại dịch vụ.
6. Kết luận
Bảng giá đất mới của TP HCM sẽ tạo ra sự công bằng trong việc định giá đất, nhưng đồng thời đặt ra thách thức tài chính lớn cho hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt ở khu vực Bình Dương (cũ). Doanh nghiệp lớn có khả năng thích nghi, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp khó khăn về chi phí đầu vào, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở bình dân.
Bạn có ý kiến gì về tác động của bảng giá đất mới? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi các bài viết tiếp theo để nắm bắt những thay đổi quan trọng trong thị trường bất động sản.
